Les dispositifs fiscaux en bref

“La France est un pays extrêmement fertile : on y plante des fonctionnaires et il y pousse des impôts.
 – Georges Clémenceau

L'instauration de dispositifs et de lois de défiscalisation par les différents gouvernements a permis à de nombreux Français d’investir dans l’immobilier locatif. Loi Pinel, loi Bouvard, mais avant cela lois Mehaignerie, Quilès, Périssol, Besson, Robien, Borloo, Scellier, Duflot, ZRR, Bouvard, avec leurs additifs sociaux, outremer, réhabilitation... : quel que soit votre profil d’investisseur, vous avez depuis 1986 eu les moyens de réduire votre impôt sur le revenu ! 

 

Les statuts de Loueur Meublé Professionnel, l'investissement en démembrement permettent même de réduire votre Impôt sur la Fortune, à condition de bien s'organiser.

 

Aujourd'hui, que pouvons nous faire :

La loi Pinel vous permet d'obtenir une réduction d'impôts de 12% sur une période de 6 ans, 18% sur une période de 9 ans, 21% sur une période de 12 ans.

En immobilier meublé : vous pouvez obtenir 11% de réduction d'impôts en réalisant un investissement immobilier en loi Censi-Bouvard. Vous pouvez opter pour l'amortissement qui permet d'engranger des loyers sans fiscalité pendant une période allant de 10 à 30 ans en fonction de votre montage financier.

En achat en démembrement, financé par un prêt, les intérêts d'emprunts sont déductibles de vos revenus fonciers existant pour un impact sur votre impôt sur le revenu. Il n'y a aucun impact sur votre ISF car si la nue propriété n'est pas déclarable, le capital restant dû du prêt n'est lui non plus pas déclarable au titre des dettes. L'achat via un réemploi de votre patrimoine financier (financement cash) permet de réduire votre Impôt sur la Fortune (ISF), la nue-propriété n'étant toujours pas déclarable, et votre patrimoine financier déclarable s'étant "apauvri" de cet investissement.


LOI PINEL : RÉDUIRE SON IMPÔT EN INVESTISSANT DANS L’IMMOBILIER NEUF

 

La Loi Pinel a pris la place de la Loi Duflot. Ce nouveau dispositif de défiscalisation est avantageux par rapport à la loi Duflot puisque si la réduction est identique sur 9 ans (soit 18%), elle pourra atteindre 21% sur une période de mise en location de 12 ans. L'assiette de calcul de la réduction est le prix de revient de l'investissement, c'est-à-dire son prix d'achat auquel se rajoutent les frais annexes comme par exemple les frais de notaire.

En contrepartie, le logement doit être neuf, loué nu pour une période de 9 ou 12 ans suivant le régime fiscal suivi,  dans une zone géographique définie (zones A, Abis, B1 ou B2) et à usage d'habitation principale du locataire. Les locataires seront sélectionnés en fonction de plafonds de ressources. Ils peuvent être un descendant ou un ascendant de 'investisseur, ce qui entre nous, est une fausse bonne idée (vous irez courir après votre fille si elle ne paye pas son loyer, vous ?). Les loyers sont plafonnés suivant les zones géographiques. Mais pour compenser ce point très décrié dans la loi Duflot, la loi Pinel a permis de gonfler artificiellement la surface habitable, en prenant en compte la moitié des surfaces annexes (balcon, terrasse) avec un maximum de 8m² supplémentaires. Tout le monde est content : on n'a pas augmenté le plafond de loyer au m², mais on a quand même augmenté les loyers ! Magique !

L'investisseur peut réaliser jusqu'à deux investissements par an en loi Pinel. Simplement, en cumulant les deux investissements, la base de calcul de la réduction d'impôt ne pourra dépasser 300 000 €.

 

 

LOI PINEL OUTREMER : RÉDUIRE SON IMPÔT EN INVESTISSANT DANS L’IMMOBILIER NEUF EN OUTREMER

 

La réduction d'impôt liée à un investissement en loi Pinel Outremer est de 29% sur 9 ans, 32% sur 12 ans. Elle est donc nettement plus avantageuse que la loi Pinel classique, à partir du moment où l'on contrôle parfaitement son projet.

 

Les départements d'outremer sont en zone B1. La surface pondérée est elle aussi gonflée artificiellement, avec un maximum de 14m² supplémentaires.

 

Votre bien, à l'issue des 9 ans (ou 12) de location obligatoire aux conditions de plafonnement des loyers et des ressources du locataire, est libre de destination. Il peut donc devenir votre résidence secondaire, ou un bien meublé loué en saisonnier (et plus rentable encore ?).

 

 

LOCATION MEUBLÉE ET RÉDUCTION DE L'IMPÔT SUR LE REVENU

 

Les appartements meublés peuvent également vous permettre de réduire vos impôts sur le revenu, à condition d'investir dans une résidence de services et de bien respecter les obligations légales. Ca tombe bien, ces obligations légales en font des avantages particulièrement bénéfiques.

 

La réduction d’impôt sera de 11% sur 9 ans pour un achat, qui s'il n'est pas limité en nombre d'appartements, reste plafonné à 300 000 €, avec la loi Censi-Bouvard. Au delà, ou de manière délibérée, le statut de Loueur Meublé Non Professionnel, permet de bénéficier de trois avantages a priori réservés aux seuls professionnels :

- récupération de la TVA,

- mise en place d'un bail commercial,

- amortissement de l'investissement sur 20 à 30 ans (le capital amorti ne bénéficie pas de la réduction Bouvard).

Ainsi, si l'investissement ne supporte pas une réduction d'impôt immédiate, les revenus générés par ce placement sont entièrement amortis par l'écriture comptable et les éventuels intérêts d'emprunt, si bien qu'ils ne subissent aucune fiscalité pendant 10 à 30 ans et plus.

 

Pour savoir quel système est le plus avantageux, il suffit de répondre à vos objectifs : si vous souhaitez conserver le bien à long terme, le procédé d'amortissement est sans aucun doute, à terme, le plus efficace. Si vous souhaitez investir à "court terme" (moins de quinze ans), l'avantage fiscal proposé par le dispositif Censi-Bouvard est généralement le plus efficace.


Pour bénéficier du statut de Loueur Meublé Non Professionnel, le logement doit être situé en résidences de services telles que les résidences seniors, étudiantes, ou résidences tourisme et affaires. Les services obligatoires sont au nombre de trois parmi une liste de quatre.

 

Le statut de Loueur Meublé Professionnel, obtenu sous conditions de montants de loyers perçus et de répartition des revenus, permet non seulement de ne pas fiscaliser ses revenus obtenus à partir des meublés, mais en plus de sortir ce patrimoine immobilier de la base taxable de l'Impôt Sur la Fortune (ISF), ce patrimoine étant considéré comme du patrimoine professionnel.

 

 

L'ACHAT EN NUE PROPRIÉTÉ

 

L'acquisition d'un bien en nue-proprité ne répond pas à une loi ou un dispositif fiscal particulier. Il est issu du droit napoléonien qui distingue l'usufruit de la nue-propriété, l'ajonction des deux formant la pleine propriété. Quand on a dit que l'usufruitier déclare son bien à l'ISF à la valeur de la pleine propriété, on a tout dit.

 

N'acheter que la nue-propriété revient à ne pas déclarer son bien à l'ISF. Pour que l'investissement se traduise en plus par une baisse de son assiette taxable à l'ISF, il faut réemployer des fonds au préalables déclarés (produits financiers et bancaires tels les livrets tellement rémunérateurs ces temps-ci par exemple). En effet, investir en finançant par un prêt bancaire n'autorise pas à déclarer le capital restant dû en dette (par faute des revenus locatifs absents en contrepartie de l'abandon temporaire de l'usufruit). Mais cela permet de déclarer les intérêts d'emprunt en déduction d'autres revenus locatifs pré-existants.

 

L'usufruitier est généralement un bailleur social. S'il récupère les loyers, il a la charge de l'entretien du bien est doit le restituer "comme neuf" au terme de l'usufruit temporaire. Généralement, et dans les montages proposés par les professionnels, il a aussi la charge des frais de structure (toiture, murs) normalement dévolus au nu-propriétaire. Ce dernier ne garde finalement à sa charge que la taxe foncière.

 

L'usufruit s'éteint progressivement dans la nue-propriété : c'est la rentabilité intrinsèque du placement. A laquelle il faut ajouter soit les réductions d'IR, soit les réductions d'ISF obtenues.

 

Autre avantage, il n'y a à s'occuper d'absolument rien...

 

La vente de sa part de nue-propriété n'est pas assujettie à une durée de détention minimale (puisqu'il n'y a pas d'obligation fiscale en contrepartie). Par contre, elle est soumise à la taxation sur la plus-value. 

 

A l'inverse, à l'extinction de l'usufruit temporaire (au bout de quinze à vingt ans), l'investisseur récupère un bien en pleine propriété, qu'il peut revendre au "prix d'achat " sans taxation à la plus value (la comparaison se fait non pas entre le prix acheté de la nue-propriété et le prix vendu de la pleine propriété mais entre le prix d'achat de la pleine propriété et le prix de revente de cette même pleine propriété ; on ne mélange pas les torchons avec les serviettes), ou bien garder et louer cette fois en secteur libre, c'est à dire sans plafond de loyer ou de ressources du locataire.

 

 

LE PLAFONNEMENT DES NICHES FISCALES

 

Lorsque l'on s'engage dans un investissement défiscalisant, il convient de particulièrement faire attention au plafonnement des niches fiscales.

 

En 2015, le plafonnement des niches fiscales est de 10 000 €. Autrement dit : vous ne pouvez pas réaliser sur l'année plus de 10 000 € de réductions ou crédits d'impôts (emplois à domicile, dons, scolarités des enfants, etc...).

 

Mais pas de panique. Si vous avez réalisé un investissement en 2010 vous procurant déjà un avantage de 7 000 € de réduction d'impôt, cette réduction vient au regard du plafonnement des niches fiscales de ... 2010 qui étaient à l'époque de 20 000 € plus 8% de vos revenus. Si vous n'avez pas d'autre source de réduction ou crédit d'impôt, votre plafond de 10 000 € reste entièrement utilisable.

 

Voici le tableau précis des plafonnements :

2015 : 10 000 €

2014 : 10 000 €

2013 : 10 000 € + 4% des revenus

2012 : 18 000 € + 4% des revenus

2011 : 18 000 € + 6% des revenus

2010 : 20 000 € + 8% des revenus

2009 : 25 000 € + 10% des revenus

 

 

@2018 par Pelagos Investissement | Lille| Contact mail : contact@pelagos.re | Tel : 06 46 30 67 91

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